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Loi Pinel Post Covid-19, une situation exceptionnelle

Appartement loi Pinel

Le secteur de l’immobilier a été fortement impacté par la crise sanitaire sans précédente. En raison de la suspension de toute forme de travaux et de chantier, il est normal que certains n’aient pu être tenus. Compte tenu de ces imprévus, la réaction de l’immobilier français est attendue.

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Mais dernièrement, en prenant en compte la réalité sanitaire mondiale, l’administration fiscale a validé une prorogation des délais, gardant ainsi intactes les chances d’obtention de la défiscalisation. Trois cas se démarquent :

  • Si votre délai d’achèvement a expiré entre le 12 mars et le 23 juin, les travaux auront donc été suspendus autour du 12 mars, et auront repris le 24 juin. Si la date d’achèvement était donc prévue pour le 30 mars, il y aura donc 19 jours de passé entre cette date et le 12 mars. Ces 19 jours seront reportés à compter de la date de reprise des travaux soit le 24 juin.  Ainsi le délai d’achèvement sera donc le 12 juillet et non plus le 30 mars.
  • Autre cas possible, le délai d’achèvement est entré en vigueur entre la date du 12 mars et du 23 juin (l’acte de vente a donc été signé dans cette période, supposons le 29 mars) l’initialisation de ce délai a donc été suspendue jusqu’au 23 juin. Le délai d’achèvement arrivera à expiration vers le 23 décembre 2022.
  • Si votre délai d’achèvement prend fin avant le 23 juin, le délai est prorogé d’une durée de 104 jours, ce qui dans les faits correspond au nombre de jours entre la date du 12 mars et du 23 juin.

Le dispositif Pinel est-il tolérant vis-à-vis du Covid-19 ?

Immeuble loi pinel

Si votre cas ne fait pas partie des trois cas cités plus haut, l’administration fiscale peut donc accorder une tolérance dans le cadre d’une demande de rescrit. Mais attention, cette procédure n’est pas automatique. Loin de là. L’octroi ou nous de cette prorogation se fera au cas par cas. Le report de ce délai de 30 mois ne sera possible que dans un cas de force majeure ou d’un affaissement d’une voie desservant le chantier. Il en va peut-être de même pour le Covid-19.

C’est quoi un cas de force majeure aux yeux de l’administration fiscale ?

Cas de force majeure signifie aux yeux de la loi, des événements imprévisibles. Des événements  qui se déroulent indépendamment de la volonté des citoyens et qui ne permettent en aucun cas la poursuite d’un chantier. Ainsi aux yeux de l’administration fiscale est considérée comme telle :

  • Une suspension d’un chantier à cause d’un arrêté municipal de péril
  • L’existence d’un recours administratif annulant la validité d’un permis de construire interrompant ainsi le déroulement des travaux.

Dans ces deux conditions, le délai sera ainsi prorogé d’un délai égal à la durée d’interruption du chantier. Une interruption de 25 jours équivaut donc à une prorogation de 25 jours. Mais attention il faut être prudent avec ce rescrit. Cette procédure ne s’accordera qu’après examen approfondi de chaque cas.

Si l’on se base dans ce sens du rescrit donc, est-ce que le Covid-19 peut se poser comme étant un cas de force majeur légitime ? Dans tous les cas l’argument est déjà brandi haut et fort par les professionnels du bâtiment et de l’immobilier pour éviter de subir des pénalités de retard. La qualification du Covid-19 comme étant un cas de force majeur est loin d’être automatique.

Mais si l’on se reporte sur les conditions précédemment citées par l’administration fiscale : «  seul un événement rendant notamment impossible la poursuite du chantier peut permettre une prorogation du délai d’achèvement « Pinel » pour une durée égale à celle de l’interruption ».

Comment affronter la situation ?

Dans ce cas-là, il est légitime de s’interroger sur le fait que l’administration fiscale soit en mesure ou non de considérer un simple ralentissement des travaux comme étant un cas de force majeure. Car si l’on tient compte de la position actuelle du gouvernement Castex, qui pousse à la reprise des travaux depuis un long moment déjà, sauf pour des exceptions ou les normes de sécurité et sanitaire ne peuvent être respecté.

La véritable difficulté pour les professionnels serait effectivement de devoir apporter des preuves  justifiant que le retard était bien dû à la situation sanitaire qui prévalait à ce moment-là.

  • Des preuves attestant l’arrêt des travaux, jugé impossible à tenir durant ces moments-là
  • Justifier que le retard est effectivement le fruit du respect des mesures sanitaires préconisées à cette période-là.

Rappelons-le : comme cela est stipulé dans un arrêté ministériel du 13 juin 2018 : « l’allongement du délai « Pinel » en présence d’un cas de force majeure tel qu’admis par l’administration fiscale dans son rescrit ne peut recevoir de caractère automatique.  Ainsi, un examen au cas par cas des circonstances et éléments de preuve sera nécessaire. »

Comparaison vis-à-vis du dispositif  Malraux

Ce qui diffère légèrement du dispositif Malraux par exemple. Effectivement, selon la loi Malraux, les cas de forces majeures sont déjà prévus dans un texte (article 199 tervicies II du CGI) pour la prolongation de la période d’éligibilité des dépenses. Toujours dans le cadre de ce dispositif de défiscalisation, seules les dépenses contractées suivant les 4 années après l’obtention du permis de construire permettent d’obtenir des réductions d’impôts.

En video:


Avec 90% des travaux suspendus, le  Covid-19 a donc paralysé tous les secteurs vitaux de l’économie française. Le secteur  du bâtiment et de l’immobilier reprend petit à petit depuis l’annonce du déconfinement. Les portails immobiliers, neufs et anciens confondus ont enregistré une hausse des visites de 20%.

Les chantiers des programmes immobiliers ont aussi repris, ce qui annonce un retour presque à la normale de la situation immobilière française. Les spécialistes s’attendent à une nouvelle redynamisation du marché.  Pourtant, les impacts post-Covid 19 se feront vite ressentir. Seul le temps nous permettra de réellement évaluer les pertes engendrées par cette crise sanitaire sans précédente.

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