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Litige avec le propriétaire: la menace de violence justifie le licenciement

Les locataires et les propriétaires ne sont pas toujours d’accord. Mais quelle que soit l’ampleur du litige, les locataires doivent être clairs: quiconque menace de recourir à la violence met le contrat de location en danger.

Quelle que soit l’ampleur de la colère, les locataires ne doivent pas menacer leurs propriétaires ou leurs employés de violence. Ce faisant, ils risquent d’être licenciés sans préavis, comme le montre une décision du tribunal de district de Berlin Tempelhof-Kreuzberg (Az.: 17 C 197/19), dont fait état le magazine « Das Grundigentum » (numéro 17/20). Un avertissement n’est alors plus absolument nécessaire.

Coups menacés

Dans le cas négocié, le propriétaire et le locataire se sont disputés pour remédier aux vices. Dans ce contexte, le locataire a menacé le concierge et l’un des employés du propriétaire de «les frapper au visage». Suite à cette menace, le gardien a été contraint de verrouiller son bureau.

En fait, le locataire s’est présenté au bureau et a frappé à la porte verrouillée. Il a répété sa menace à haute voix. Le gardien a alors appelé la police. Peu de temps après l’incident, le propriétaire a mis fin à la location sans préavis.

Résiliation justifiée

À juste titre, comme l’a décidé le tribunal de district. La menace de violence est un manquement au devoir qui justifie le licenciement. L’audition de témoins ne laisse aucun doute sur le comportement du locataire.

Dans le contexte du litige concernant l’élimination des vices, le propriétaire n’est pas obligé d’accepter un tel comportement, a déclaré le tribunal. Si le locataire estime qu’il a droit à des réclamations, il peut les faire valoir à tout moment en utilisant les droits dont il dispose. Dans ce cas, après avoir pesé toutes les circonstances, la limite du comportement relatif à l’avertissement est définitivement dépassée.

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Faire ça va

Cependant, si vous transportez votre propriétaire hors de la maison pour non-respect des règles de la maison, vous ne devez pas vous attendre à une résiliation immédiate de la part du fauteur de troubles – du moins pas s’il n’a pas satisfait à la demande précédente de quitter les chambres. Cette décision a été prise par la Cour fédérale de justice (BGH) (Réf.: VIII ZR 289/13).

Dans le cas négocié, la propriétaire s’est rendue chez le locataire de sa maison pour l’inspection convenue des avertisseurs de fumée. À cette occasion, elle a tenté d’inspecter toute la maison et, contre le gré du locataire, de pénétrer dans des pièces non équipées de détecteurs de fumée. Elle ouvrit une fenêtre et prit des objets sur le rebord de la fenêtre. La femme n’a pas accédé à la demande du locataire de quitter la maison. L’homme a ensuite passé ses bras autour de sa logeuse et l’a portée hors de la maison. En raison de cet incident, le propriétaire a annoncé la résiliation immédiate et, subsidiairement, la résiliation ordinaire du bail.

Compte tenu des circonstances générales, en particulier du comportement antérieur du bailleur, le comportement contesté du locataire ne constitue pas un manquement à ses obligations si grave que le bailleur ne saurait être tenu de poursuivre le bail, a conclu le BGH.

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