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L’écueil de l’espace de vie: mesurer et économiser

Les informations sur la taille de l’appartement dans les contrats de location et en réalité peuvent différer. Une nouvelle mesure peut être utile pour les locataires, car elle peut réduire les coûts supplémentaires et le loyer.

Quiconque loue ou achète un appartement veut connaître sa taille. Le prix et les coûts supplémentaires dépendent du nombre de mètres carrés. Cela soulève la question de la fiabilité des mesures et de ce qui se passe si le numéro indiqué dans le contrat est incorrect. Questions et réponses sur le bon espace de vie.

Que signifie réellement l’espace de vie?

L’espace de vie comprend les pièces louées comme espace de vie – y compris un hall, un balcon ou une loggia. Le sous-sol, le garage, la buanderie ou les salles de séchage ne sont pas inclus, explique Jutta Hartmann de l’Association allemande des locataires (DMB). Dans le cas de pentes dans le grenier, les parties de la pièce inférieures à un mètre de hauteur ne sont pas non plus prises en compte. La surface utilisable et la surface au sol enregistrées dans les plans des bâtiments ne doivent pas être assimilées à la surface habitable.

Comment les locataires savent-ils si la taille est correcte?

Parfois, le simple fait de le regarder montre que l’appartement annoncé comme étant de 100 mètres carrés ne rentre pas dans les trois petites chambres qui ont été vues.

Re-mesurer avec une règle pliante, un ruban à mesurer ou un télémètre laser fournit également des indices. Les méthodes de bricolage, cependant, sont souvent imparfaites: le poêle intégré compte-t-il? Les colonnes, les niches chauffantes et les saillies de fenêtre sont-elles incluses?

C’est pourquoi l’association des locataires de Munich recommande de laisser la détermination de la surface habitable réelle à un expert géomètre. Les frais sont compris entre 50 et 100 euros, selon la taille de l’appartement. Le spécialiste doit être en mesure de fournir des données fiables capables de résister aux litiges juridiques.

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Dans les locations existantes, le thème de l’espace habitable n’apparaît souvent que lorsque les locataires et les propriétaires se disputent sur d’autres sujets. « Par exemple, à propos de la facture d’électricité ou d’une augmentation de loyer. Sinon, l’expérience montre que les locataires n’ont même jamais l’idée de vérifier », déclare l’avocat de Flensburg Finn Witt, membre du groupe de travail sur le droit des locations de l’Association allemande des avocats.

Car selon les arrêts de la Cour fédérale de justice (BGH), la taille réelle de l’appartement est déterminante pour les frais annexes et les augmentations de loyer – et elle ne doit pas nécessairement correspondre aux mètres carrés spécifiés dans le contrat de location (Réf.: VIII ZR 220/17, VIII ZR 266/14). Selon Witt, les experts examinent également de près les litiges juridiques.

Quelles spécifications sont importantes?

Le document décisif est le contrat de location. Avec la taille de l’appartement convenue et sa base de calcul, il contient deux informations importantes pour déterminer la bonne surface.

Les spécifications de taille telles que «environ 85 mètres carrés» sont en soi trop vagues. Ils pourraient donc être avantageux pour les locataires devant les tribunaux si la superficie réelle s’écarte. Ceci est dérivé d’un arrêt BGH (Az. VIII ZR 144/09).

Certains contrats ne nomment que les chambres « 3 chambres, cuisine, hall, salle de bain ». Au moins, les propriétaires seraient du bon côté: ils ne s’exposent pas à l’accusation de spécifications de taille incorrectes. Les locataires doivent ensuite lire la superficie de la facture de services publics et comparer ce nombre avec la taille mesurée afin de détecter toute différence.

La date du bail est déterminante pour la base de calcul: Pour les contrats conclus avant le 31 décembre 2003, l’ordonnance de calcul II s’applique. Depuis le 1er janvier 2004, l’ordonnance sur les espaces de vie en constitue la base, sauf convention contraire dans le contrat de location.

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«Les différences n’affectent pratiquement que les zones de balcon et de terrasse», explique Hartmann. Néanmoins, cela doit être observé. Les propriétaires doivent divulguer explicitement la base de calcul dans le contrat de location, conseille Witt.

Que faire si l’appartement est plus petit que dans le contrat de location?

Cela dépend de l’écart. «Jusqu’à dix pour cent à la fois vers le haut et vers le bas sont autorisés», déclare Volker Rastätter, directeur général de l’association des locataires de Munich. Ensuite, le loyer reste pratiquement inchangé. Les locataires doivent prendre des mesures en cas d’écarts importants.

Le droit à la réduction et au remboursement du loyer n’existe qu’à partir d’une différence supérieure à dix pour cent, si l’appartement est en réalité nettement plus petit que prévu. Les locataires peuvent, par exemple, réduire le loyer de 15 pour cent en raison d’une différence de superficie de 15 pour cent, dit Hartmann, se référant à un arrêt de la Cour fédérale de justice (Az. VIII ZR 144/09). De plus, le locataire peut exiger que le loyer diminue à l’avenir.

Dans le cas des augmentations de loyer, cependant, cela dépend de la superficie réelle. Si ce nombre est inférieur à celui spécifié, le propriétaire doit en tenir compte.

S’il veut augmenter le loyer d’un appartement de 90 mètres carrés selon le contrat, ce n’est pas possible s’il s’agit en fait de 85 mètres carrés. Selon DMB, l’augmentation du loyer sera alors limitée à 85 mètres carrés. A l’inverse, le bailleur en profite: si l’appartement est plus grand, il peut exiger plus de loyer en conséquence.

Les coûts supplémentaires sont également répartis en fonction de la taille réelle. Si plus d’espace est supposé, les locataires doivent soulever des objections dans les douze mois suivant la réception de la facture et, en outre, demander un ajustement aux circonstances réelles des paiements futurs, recommander les associations de locataires.

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Les locataires peuvent réclamer le remboursement du loyer payé en trop en raison de la mauvaise taille de l’appartement pendant un maximum de trois ans. Ensuite, le délai de prescription prend fin. Il en va de même pour les frais accessoires payés en trop. La période commence avec la soumission de la déclaration.

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